강남 개포동 상가주택 신축공사

#8. 인허가 완료

글쓰는 건축가 김선동입니다.

지난 여름부터 진행하고 있는 개포동 상가주택의 인허가가 완료되었습니다. 첫 미팅에서부터 약 4개월 정도 걸린 것 같은데요. 여러 번의 미팅이 있어서  그런지 그것보다 시간이 더 지난 것 같은데, 생각보다 빨리 되지 않았나 싶습니다.

인허가 접수 후 3주 정도 걸려서 허가서를 받았습니다. 최근에 한 프로젝트 중에 가장 빨리 받았다고 생각이 됩니다.

최근엔 인허가에 필요한 절차도 많고 관련 부서도 많아서 인허가에 한 달 이상 걸리는 경우도 정말 많습니다. 특히 지하층을 하게 되면 거의 하게 되는 굴토 심의, 면적 500제곱미터 이상일 경우 하게 되는 에너지절약 계획서를 제출하게 되면 그 절차가 복잡해서 2~3주는 정말 금방 가버립니다. 만약 이런 절차가 필요한 경우라고 하면 그 시간까지 인허가 기간에 포함해서 여유있게 생각하시길 권해드립니다. 인허가는 조금 넉넉하게 한 달 정도 걸린다고 보시는 게 좋을 듯 합니다. 다행히 저희 프로젝트는 지하층도 없고, 면적도 500제곱미터 미만이라 비교적 빨리 처리가 된 듯 합니다. 

최근 굴토심의는 그 조건이 상당히 까다로워져서 서울시내 구도심에서 지하층을 하게 되면 거의 다 하게 된다고 생각하시는 게 좋습니다. 기본적으로 지하 2층, 깊이 10미터 이상 굴착하는 공사는 굴토심의 대상입니다. 또한 콘크리트 구조로 30년 이상 (조적으로 된 것은 20년 이상)된 구옥이 건축을 위해 파는 깊이 2배 이내의 거리에 있다면 굴토 심의를 받게 되어 있습니다.  30년 이라고 해봐야 90년대이기 때문에 구도심에서 그런 건물이 주변에 없을 가능성은 매우 낮습니다. 굴토심의를 하게 되면 토목설계 업체에서 그에 대한 서류를 준비해야 하고, 심의 자체도 3주~1달에 한 번 열리는데다 거기서 나온 지적사항들을 보완해야 하기 때문에 최소 1달 이상 소요된다고 보아야 합니다. 

에너지 절약 계획서는 최근에 처리 인력이 부족한 것이 문제입니다. 구청에서 직접 처리하는 것이 아니고 부동산 감정원 등 외주기관에 의뢰해서 처리를 하는데, 지난번 프로젝트 때 하도 처리가 안되어 물어보니 한 사람이 서른 개 넘는 프로젝트를 한꺼번에 처리하고 있다고 하더군요. 최근 에너지절약계획서 해당 건물 갯수가 폭증하면서 이런 기관에 일이 엄청나게 몰린 듯 합니다.

소규모 건축물의 인허가 처리에 한 가지 팁을 드리자면, 담당 주무관을 끊임없이 괴롭혀야(?)  한다는 것입니다. 

구청이나 시청을 찾아가 보시면 알겠지만, 공무원들은 굉장히 바쁩니다. 걸려오는 전화도 많고 찾아오는 민원인도 많아서  굉장히 정신이 없어 보입니다. 전화를 걸어보면 잘 안받는 경우가 태반입니다. 저도 하루 종일 전화를 걸어도 통화를 하지 못한 적도 많습니다. 야근도 굉징히 많이 하는 것 같고요. 그러니 미루어 생각해보면, 인허가 접수를 해도 우리 프로젝트를 성의있게 시간을 내서 볼 가능성이 적다고 생각할 수 있습니다.

그러니 일단 접수를 하고 나면 바로 접수가 되었다고 알리고, 필요하다면 찾아가서 설명도 하고, 처리가 어떻게 되었는지 물어보고, 다른 부서에 의견은 어떠냐고 묻고, 그걸 처리하고 나서 반영이 되었냐고 묻고.. 아무튼 계속 물어야 합니다. 그래야 한번이라도 저희 프로젝트를  쳐다보고 조금이라도 빨리 처리할 테니까요. 급하다는 시그널을 계속 줘야 합니다. '알아서 보고 때가 되면 처리하겠지'라고 순진하게 생각해서는 안됩니다.  보완사항이 있다면 어떤 내용을 보완해야 하면 빨리 알려주고 그걸 하라고 하면 좋을텐데, 공무원들은 바쁘다보니 다른 부서 회신이 와야 그제서야 내용을 자세히 볼 때가 많습니다. 그러니 그걸 빠르게 하려면 계속 전화를 넣고 처리를 부탁하는 수 밖에 없습니다.

공무원들 입장에서 진짜 민원인은 건축주이기 때문에, 건축사보다는 건축주의 말을 더 어려워 하고 더 들어주려고 노력하는 경향이 있습니다. 그러니 건축주분들도 나서서 계속 연락을 넣어보는 것이 좋습니다. 그래야 조금이라도 빨리 처리될 수 있습니다. '언제까지 될까요' '언제까지 처리 가능하신지요'라는 식으로 물어보면서 압박(?)해 주시는 것이 도움이 됩니다. 

만약 어떤 건축사가 굉장히 많은 프로젝트를 한꺼번에 하고 있다면, (건축사에 따라 다르겠지만) 인허가 접수를 하고 한 숨 돌리고 있을 가능성이 높습니다. 만약 건축주 여러분이 인허가 처리를 빨리 하고 싶으시다면, 건축사에게 인허가가 어떻게 처리되고 있는지 계속 물어보시는 게 좋습니다. 

인허가 절차를 걸쳐서 위의 허가서를 받았습니다. 인허가 필증이라고 부르는 것인데요. 이에 첨부해서 인허가 조건문이라는 것이 같이 붙어 나옵니다. '허가는 내주겠지만, 이것들은 꼭 지켜야 한다'는 사항들을 나열한 문서인데요. 지역마다 다른데, 서울시에서는 이 내용이 굉장히 방대한 경우가 많습니다. 저희 프로젝트도 그러했는데요. 서울시내 도심은 걸리는 법규도 많고, 공사에 따른 주변 민원도 심하기 때문에 그것을 피해보고자 굉장히 많은 내용을 허가 조건문에 넣기 때문입니다.

 사실 우리 프로젝트에 해당되지 않는 내용도 전부 다 모아서 전달하는 경우가 많기 때문에 잘 읽어보고 우리 프로젝트에 해당되는 것만 지키면 됩니다. 건축사나 시공사에서 잘 파악하도록 이야기하면 됩니다. 착공신고나 사용승인 때 필요한 절차나 서류 같은 것도 자세히 설명하기 때문에, 이 부분을 잘 읽어보시는 것이 좋습니다.  

이제 공사용 도서(실시설계도서)를 최대한 꼼꼼하게 작성하고 스펙북 등 입찰을 위한 자료를 준비하는 일이 남았습니다.

인허가가 완료되면 설계의 많은 부분이 결정되었다고 볼 수 있습니다. 그것을 기준으로 해서 공사에 필요한 디테일, 자재들을

최대한 많이 도서에 집어넣는 것이 남은 일이라고 할 수 있습니다. 협력사(기계,전기,구조 등)에서 온 도면들을 다시 한번 살펴보고

건축도서와 맞는지 살펴보는 일도 해야 합니다.

마지막으로 제작한 투시도를 보여드리도록 하겠습니다.

전면 난간은 영롱쌓기로 하는 것으로 바꾸었습니다. 전체 재료와 좀 더 일체감이 있어 보입니다. 

위에서 보았을 때 대략 이런 모습입니다.

다음 미팅은 주요 자재라 할 수 있는 벽돌 샘플 등을 보고 검토하는 시간을 가지기로 하였습니다. 다음 포스팅 때는 이 내용을 다루도록 하겠습니다.

위 내용에 대해 궁금하시거나 문의하고 싶으신 내용이 있으시면 언제든지 편하게 아래 연락처로 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

OPEN STUDIO ARCHITECTURE

글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사 

Architect (KIRA) 

M.010-2051-4980 

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www.openstudioarchi.com